Professioneel » Veelgestelde vragen

Het bouwen van woningen in collectief particulier opdrachtgeverschap is een goede manier om betaalbare woningen te realiseren. Omdat bewoners zelf opdrachtgever zijn, kunnen zij zelf bepalen waar ze geld aan uitgeven en wat belangrijk is. Daarnaast worden de woningen tegen de kostprijs gerealiseerd, en die is meestal lager dan de marktwaarde.

De SEV heeft in 2006 een onderzoek gedaan naar de prijs van collectief particulier opdrachtgeverschap. Uit dit onderzoek bleek dat het mogelijk is om enorme besparingen te realiseren bij CPO. Sinds het onderzoek zijn de bouwkosten echter fors gestegen. Een deel van het prijsvoordeel is dus inmiddels weg.

De feitelijke bouw van de woningen verloopt niet heel anders, hoogstens is er soms sprake van zelfwerkzaamheid. De belangrijkste verschillen zitten in het plan- en ontwerpstadium. In die fase maken de leden als groep de keuzes over de inrichting van de woonomgeving en het woningontwerp.

Net als bij reguliere woningbouw kunt u aan CPO ook eisen en randvoorwaarden stellen.

Een belangrijk verschil is dat de leden van een CPO-groep niet een bedrijfsrisico lopen, maar een persoonlijk risico. Dat vraagt om goede afspraken, zowel binnen de CPO-groep als met partijen als de gemeente en de bouwer.

CPO levert zeggenschap voor bewoners. CPO is een goed instrument om de gemeentelijke bouwopgave kwantitatief en kwalitatief in te vullen. Daar plukt niet alleen de woonconsument de vruchten van, maar ook de gemeente. CPO biedt kansen op het gebied van:

• sociale cohesie en vernieuwing;
• zeggenschap;
• kansen voor bijzondere groepen;
• doorstroming;
• betaalbare woningbouw;
• functiemenging.

CPO biedt mensen de ruimte om hun woon en leefomgeving zelf in te vullen. Dat zorgt voor binding aan een gebied en sociale cohesie. Het zelf bouwen is ook het zelf kiezen voor een woning, en dé manier om woningen met een goede prijs-kwaliteit verhouding te realiseren.

ICEB geeft informatie over het werken met CPO groepen. Hoe ontstaat een groep en wat kan ik voor ze doen? Welke bijdrage levert CPO aan mijn volkshuisvestingsbeleid?

Landelijke Kenniscampagne CPO
Van 2008 tot en met halverwege 2009 voerde SEV Realisatie in opdracht van het Ministerie van VROM een landelijke kenniscampagne CPO uit. Op ICEB vindt u alle informatie, bijeenkomsten, verslagen uit deze campagne.

De meeste bewoners van CPO projecten zijn enthousiast over hun werk en geven vaak graag een toelichting. De Kersentuin heeft zelfs een handleiding op hun site opgenomen. Ook op de sites van andere bewonersgroepen is veel te lezen en te zien: 

De Kersentuin, Utrecht

Het Groene Dak, Utrecht                       

Ecologisch woonproject De Goedemeent, Purmerend    

Vrijburcht, Amsterdam                                

Zonne Entree, Apeldoorn                                      

Zonnespreng                                                

De Omslag, overzichtsite                           

Collectief bouwen staat op ICEB.nl centraal. U kunt op meer manieren invloed uitoefenen op de indeling van woningen en de directe omgeving ervan. De hoeveelheid invloed  die u heeft verschilt per manier van bouwen.

1. Van particulier opdrachtgeverschap is sprake wanneer een particulier zelf de grond koopt of in erfpacht krijgt en daarna zelf partijen inschakelt om zijn woning te realiseren. Die heeft daardoor veel zeggenschap, omdat alleen hij de beslisiingen neemt.

2. Collectief particulier opdrachtgeverschap is hier een afgeleide van: verschillende particulieren vormen samen een groep (en organiseren zich in een stichting of een vereniging). Zij zijn als groep de opdrachtgever van architect en aannemer. Bepaalde beslissingen worden met de groep genomen, andere zaken kan ieder lid van de groep zelf invullen.

3. Bij medeopdrachtgeverschap heeft een ontwikkelaar of corporatie bouwgrond (of een herstructureringslocatie) en zoekt daar bewoners bij om samen woningen te ontwikkelen. De bewoners denken dan mee over hoe de woningen eruit moeten gaan zien en hoe ze gerealiseerd moeten worden.

Consumentgerichte projectontwikkeling hoort niet in dit rijtje omdat het opdrachtgeverschap niet bij de particulier ligt. We noemen het toch even ter onderscheid; het gaat om traditionele projectontwikkeling waarbij de koper veel (keuzes) kan maken over bijvoorbeeld de indeling van de woning. De ontwikkelaar heeft de grond en kiest met wie er gebouwd wordt. De koper kiest uit de verschillende opties die de ontwikkelaar aanbiedt.

In het kader van het Besluit Locatiegebonden Subsidies was er tot 2010 geld voor gemeenten die meer woningen in particulier opdrachtgeverschap (laten) bouwen dan de drempelwaarde. Meer informatie hierover kunt u vinden in "Meer ruimte voor eigenbouw", het verslag van de studieochtend eigenbouw in BLS-gemeenten op 6 maart 2008.

Begeleiding door een gespecialiseerd bureau is een van de succesfactoren bij CPO-projecten. Het bureau begeleidt het groepsproces en zorgt ervoor dat de groep de rol van opdrachtgever goed vervult. Daarnaast biedt de begeleider hulp bij het plannen en uitvoeren van het bouwproces.

De onafhankelijkheid van het bureau is erg belangrijk. Een onafhankelijk bureau kan CPO-groepen helpen bij het maken van afspraken met bijvoorbeeld een aannemer, of bij de prijsvorming, zonder zelf belang te hebben bij bijvoorbeeld een bouwer.

Er bestaat geen landelijke vereniging van bouwbegeleidingsbureau’s en er is (nog) geen keurmerk. Onder de links op deze site staat een overzicht van bureaus die bij ICEB bekend zijn als begeleiders van voornamelijk CPO-projecten. Staat uw favoriete bureau er niet tussen, neemt u dan contact op met info@iceb.nl.

De achtervang is de partij die als de CPO-groep uiteen valt het risico van de ontwikkeling overneemt en de woningen realiseert. Een corporatie kan deze rol vervullen, maar soms treedt ook een ontwikkelaar op als achtervang. Deze partij komt pas in actie als de CPO-groep zelf niet meer in staat is het project tot een goed einde te brengen, maar kan natuurlijk ook gaandeweg het proces als adviseur optreden.

CPO-groepen bouwen vaak voor de eerste keer. Het vinden van de weg door alle regelgeving en procedures is lastig. Help hen daarmee, door een vaste contactpersoon aan te stellen met kennis van de gemeentelijke afdelingen en procedures. Rotterdam heeft zelfs een "vergunningencoach" voor de particuliere bouwers, en afspraken met de vergunningverleners over de behandeling van particulieren.

Een lastig punt voor CPO-groepen is dat de financiering van het bouwproject pas beschikbaar is als de hypotheek verstrekt kan worden. De plankosten moeten worden voorgeschoten. Dat is aanleiding geweest voor het Ministerie van VROM om geld beschikbaar te stellen aan de provincies voor provinciale subsidieregelingen voor CPO. Kijk ook op de pagina wat doet de overheid. Deze regelingen zijn nog niet in alle provincies van kracht.

Een CPO-groep heeft veel voordeel van een goede begeleiding. Een groep die zich laat bijstaan door een bouwbegeleidingsbureau kan op het juiste moment de juiste beslissingen nemen. Zo’n bureau dient bouwkundige kennis in huis te hebben om het ontwerp, de kostenramingen en de aanbesteding te begeleiden. Het bureau leidt ook het groepsproces in goede banen. Onder andere de gemeente Enschede heeft een beleid waarin ze bij de verkoop van een kavel een deel van de kosten van bouwbegeleiding betaalt.

CPO is niet synoniem met ontwikkelingsvrijheid. Er kunnen altijd randvoorwaarden meegegeven worden. Een gemeente heeft tenslotte als taak het publieke belang te dienen. Maak wel heldere keuzes en leg die met elkaar vast. Uit de ervaringen met CPO is duidelijk geworden dat onduidelijke of wijzigende voorwaarden een breekpunt vormen. Is er een concrete groep, stel de randvoorwaarden dan in overleg met de groep vast.

Het stedenbouwkundig plan en de verkaveling zijn ook randvoorwaarden die in overleg met een groep kunnen worden vastgesteld. Dat leidt vaak tot interessante resultaten, en is een kans die de meeste CPO-groepen graag benutten.

Het handboek CPO voor gemeenten gaat diep in op de randvoorwaarden en de manier waarop u daar als gemeente mee om kunt gaan. Kijk hier voor meer informatie over het handboek.

• De groep moet een rechtspersoon oprichten.
• Uit de statuten van de rechtspersoon en de eventuele overige onderlingen overeenkomsten moet blijken dat het project zonder winstoogmerk wordt ontwikkeld en gerealiseerd. Ook moet worden aangetoond dat alle deelnemers een gelijkwaardige zeggenschap en invloed op de besluitvorming in het project hebben.
• De rechtspersoon moet een professioneel begeleidingsbureau op het gebied van CPO inschakelen om het project in elk geval tot de start van de bouw te begeleiden.
• De continuïteit van het project moet gewaarborgd worden, bijvoorbeeld door een achtervangpartij. Zolang de continuïteit van het project gewaarborgd is, blijft de groep particulieren zelf optreden als de opdrachtgever. Het is verstandig een minimum aantal deelnemers af te spreken, om te voorkomen dat een paar overgebleven leden een heel project ontwikkelen.
• De rechtspersoon en de gemeente committeren zich aan een projectplanning.

Als de gemeente geen grond heeft is dat niet het einde van CPO. Via de grondexploitatiewet kan de gemeente bij particuliere grondexploitatie eisen stellen wanneer dit vanuit volkshuisvestelijk oogpunt noodzakelijk is. Meer informatie over de grondexploitatiewet kunt u vinden op de website van de rijksoverheid.

Het is ook mogelijk om ruimte voor CPO op te nemen in afspraken die de gemeente maakt met corporaties of ontwikkelaars.

Het verlenen van de vergunningen voor de bouw van een CPO-project is niet anders dan voor reguliere projecten. Voor CPO-groepen is het van belang om tijdens de vergunningaanvraag en -verlening een goede contactpersoon bij de gemeente te hebben. Zeker bij grote gemeenten kan er sprake zijn van een soort "vergunningenmoeras", waar ontwikkelaars hun weg wel door weten, maar dat voor CPO-groepen moeilijk te begrijpen is. Door goede communicatie en uitleg van de procedures is veel onduidelijkheid weg te nemen. Een CPO-groep kan een goed aanknopingspunt zijn om over de procedure en dienstverlening na te denken: alle procedures zijn voor hen nieuw.

De grondprijs kan op de gebruikelijke methode worden vastgesteld. Via een quote, residueel, als vaste prijs of via een bieding. Belangrijk is dat er een vaste prijs ontstaat en er niet achteraf verhogingen plaatsvinden.

De CPO-groep kan gedeelde voorzieningen realiseren, of een stuk openbare ruimte onder haar hoede nemen. Door deze ruimte in de VvE onder te brengen of als mandelig eigendom te verdelen zijn de eigenaren gezamenlijk verantwoordelijk. Er zijn veel ervaringen opgedaan met collectief beheer van openbare ruimte. Lees bijvoorbeeld eens het verslag van een bijeenkomst over dit onderwerp op de site van VROM.